Ситуация № 4

Не отделяемые улучшения

Производственная компания (далее Арендатор) сняло в аренду помещение для производства на 5 летний срок у Собственника на складской базе. База представляла из себя несколько складов построенных еще при СССР. На базе не было водоснабжения и канализации. Поскольку Арендатору для производственных целей нужна была вода и канализация, он по согласованию с Собственником за свой счет пробурил скважину, установил септик и эксплуатировал его за свой счет. В договоре оговаривалось, что Арендатор имеет право пробурить скважину и установить септик за свой счет в согласованном месте. Это не накладывало никаких обязательств на Собственника. Т.к. на базе появилась вода и канализация, то цена аренды возросла с 120 руб/м2 до 200 руб/м2, и база заполнилась другими арендаторами, которые подключились к водоснабжению и канализации. Арендатор брал с других символичную плату в качестве компенсации расходов на эксплуатацию.
По завершении срока договора аренды Арендатор заранее известил о том, что освободит в срок помещение и предложил Собственнику приобрести скважину и септик по стоимости равной затратам Арендатора (1 млн. руб.) + инфляция (50% за 5 лет). А также Арендатор известил остальных арендаторов, что если Собственник не заплатит, то Арендатор забетонирует скважину и септик, т.к. демонтировать их невозможно, а в договоре нет пункта об неотделяемых улучшениях.

Роли и интересы:

Арендатор – получить 1,5 млн. руб., т.к. он понес затраты на установку. Если никто не заплатит, то готов забетонировать скважину и септик.

Собственник – получить скважину и септик бесплатно, т.к. они установлены в месте, за которое Арендатор не платил, а компенсировать неотделимые улучшения по договору Собственник не обязан.

Арендатор 2 – его склады находятся по соседству, вода и канализация ему необходимы для деятельности, заинтересован в сохранении инфраструктуры водоснабжения и канализации.